Расторжение договора аренды при закрытии бизнеса

Расторжение договора раньше указанной даты, может наступить по требованию арендодателя, к примеру, если:

• помещение используется с нарушением условий соглашения, либо при неоднократном нарушении условий;
• порча имущества или же ухудшение характеристик имущества;
• задерживают плату за аренду два или более раз подряд;
• в случае, когда не был проведен капитальный ремонт, если в соглашении был такой пункт;

Если предложение расторгнуть договор будет от арендодателя, то другая сторона может потребовать выплату неустойки. В случае, если договор хочет расторгнуть арендатор, то ему платить ничего не нужно.

1. Что будет с договором аренды при ликвидации ИП ?

При завершении ведения деятельности ИП, договор между арендодателем и арендатором (ИП), свое действие не прекращает. При ликвидации ИП, нужно заранее оповещать арендодателя о прекращении деятельности. Даже в случае смерти предпринимателя, договор не расторгается. После смерти гражданина, за передачу помещения арендодателю отвечают наследники. Так же по всем долгам предпринимателя, несут ответственность наследники, которые получили право наследства.

Наследник, который получил наследство, отвечает по долгам предпринимателя в рамках стоимости наследства, которое он получил.

• В силу ст. 24 ГК РФ гражданин, несет ответственность и отвечает по обязательствам, всем принадлежащим ему имуществом, включая договорное (ведет гражданин предпринимательскую деятельность или нет, не имеет значения). Т.е. при ликвидации бизнеса, предприниматель не освобождается от имущественной ответственности перед кредиторами, в частности, по обязательствам перед ними.
• Делая выводы из вышесказанного, после завершения деятельности, физическое лицо не освобождается от ответственности по договорным обязательствам, и продолжает отвечать всем имуществом, которое ему принадлежит, с исключениями можно ознакомиться в ст. 446 ГПК РФ.
• В силу ст.15 ГК РФ гражданин, права которого были нарушены, может выдвинуть требования на возмещение всех причиненных убытков, если законом или договором не предусматривается возмещение убытков в меньшем размере.
• Т.к. прекращение ведения деятельности не может быть основанием для расторжения договора аренды, необходимо найти другие причины для прекращения действия договора. Нужно ознакомиться с договором аренды, который был составлен, возможно в нем указаны условия досрочного расторжения.
• Ч. 1 статьи 450 ГК РФ указано, что допускается изменение или прекращение действия договора по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
• Часть 1 статьи 451 ГК РФ подразумевает, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, являются основанием для его изменения или прекращения его действия, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
• Согласно статье 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.
• Статьей 421 ГК РФ предусмотрена свобода договора.

Опираясь на вышеперечисленное, одна из сторон имеет право обратиться к другой стороне действующего договора с предложением о расторжении.

Для более точного ответа на ваш вопрос, необходимо внимательно изучить ваш договор аренды.

Как правило, после предупреждения арендодателя о завершения деятельности ИП, нужно, чтобы прошло 90 дней, чтобы действие договора прекратилось. До этого момента оплачивать аренду придется как обычно.

2. Что будет с договором аренды при ликвидации ООО?

При завершении деятельности ООО, не предполагается передача прав и обязанностей. Опираясь на статью 419 ГК РФ, делаем заключение, что при закрытии ООО, договор аренды автоматически расторгается.

Фактически, действия ООО можно признать отказом от договора аренды. Исходя из статьи 419 ГК РФ обязательства арендатора прекращаются с того момента, как произошла ликвидация ООО.

После закрытия ООО вносят запись в ЕГРЮЛ, т.к. запись есть, то договор между арендодателем и ликвидированным юридическим лицом можно считать расторгнутым, по той причине, что одна из сторон по договору отсутствует.

После запуска процедуры ликвидации ООО, арендатору следует заранее предупредить об этом арендодателя.